In Bangladesh, mutation is a significant role in land ownership. When you acquire ownership of land or property, you must execute the mutation. It is a crucial piece of evidence supporting the land’s title.
If your name is not on the most recent Khatian or if you update the record through mutation, you will be unable to sell the land. In other words, if the seller’s name is not changed, you will be unable to purchase land.
If you have a property, you should be aware of mutation khatian.
In general, mutation refers to writing the new owner’s name in the Khatian who has acquired ownership through transfer or inheritance.
How To Obtain Mutation Khatian In Bangladesh 6
In other words, it refers to the legal procedure of documenting the name of a new landowner by changing and updating the Khatian in order to pay land development tax.
Separation of holdings
If a Khatian contains the names of numerous owners, the process of separating the portions of an owner by generating a new Khatian is known as. Joma Kharij is addressed in Section 117 of the State Acquisition and Tenancy Act of 1950 (the “SAT Act”).
The Legal Basis for Mutation
Mutation is addressed in Section 143 of the State Acquisition and Tenancy Act 1950, as well as Rules 8, 9, and 23 of the Tenancy Rules 1954-1955. Aside from those, the government has issued other circulars in this regard.
When it is necessary to mutate
If a person acquires land through any legal means, the applicable Khatian must be updated. A mutation is then necessary.
One of the primary goals of the mutation is to notify the government about the most recent change in ownership and to allow the government to collect land tax from the new owner.
How To Obtain Mutation Khatian In Bangladesh 7
Mutation is usually required for the following reasons:
If the landowner dies and his or her heirs wish to update the documents.
If land title is transferred via recorded deed.
If land ownership is dissolved due to alluvion or under SAT Act sections 90, 91, 92, and 93.
If a person obtains ownership of land through a civil court order.
For khas land settlement.
The mutation process
To modify a piece of land, the owner must submit an application to the AC (Land) in the prescribed form. There are several government fees to consider.
Tahmidur Rahman Remura Wahid is a prominent property law firm in Bangladesh that specializes in assisting clients with various legal aspects of property ownership and transfer. With a team of experienced lawyers and legal experts, the firm offers comprehensive services to clients seeking mutation khatian.
Our lawyers expertise in property laws, local regulations, and bureaucratic procedures makes them a reliable partner for individuals and businesses navigating the mutation process.
Step-by-Step Process of Obtaining Mutation Khatian
a. Documentation:
The process begins with the collection and verification of necessary documents, including land deeds, title documents, tax receipts, and identity proofs. The legal team at Tahmidur Rahman Remura Wahid assists clients in ensuring all required documents are in order.
Government officials conduct a site inspection to verify the details provided in the application. This step is crucial to ensure the accuracy of the property’s physical attributes and ownership information.
How To Obtain Mutation Khatian In Bangladesh 8
d. Public Notice:
A public notice is issued to allow for any objections or claims regarding the mutation. This provides an opportunity for interested parties to raise concerns, if any.
e. Objection Resolution:
If objections arise, the legal team at Tahmidur Rahman Remura Wahid assists in resolving disputes and ensuring a fair resolution. This may involve legal negotiations and documentation.
f. Mutation Entry:
Upon resolution of objections, if any, the mutation entry is made in the land records, reflecting the change in ownership or property details. The updated khatian is issued to the property owner.
Benefits of Engaging Tahmidur Rahman Remura Wahid for obtaining mutation khatian in Bangladesh
Partnering with Tahmidur Rahman Remura Wahid offers several benefits throughout the mutation khatian process:
a. Legal Expertise: The firm’s legal experts have an in-depth understanding of property laws and regulations in Bangladesh. This expertise ensures a seamless and legally compliant mutation process.
b. Document Preparation: The firm assists clients in compiling and preparing all necessary documents, reducing the chances of errors or omissions that could lead to delays or rejections.
c. Objection Handling: In case of objections or disputes, the legal team employs effective negotiation and legal strategies to ensure a smooth resolution in favor of the client.
d. Time Efficiency: The experienced legal professionals expedite the mutation process, minimizing unnecessary delays and ensuring timely completion.
e. Peace of Mind: Engaging Tahmidur Rahman Remura Wahid offers clients peace of mind, knowing that their property matters are in the hands of capable legal experts.
The candidate must clearly state in the application form
How To Obtain Mutation Khatian In Bangladesh 9
the applicant’s and transferor’s names and addresses; a detailed description of the land and its surrounding boundaries; the size, type, and identification of the land; information related to all prior Khatians; and the date of such registration. Furthermore, the applicant should include a copy of
Title deed, through deed, copy of Khatian, proof of payment of land development tax, copy of the decree or judgment obtained from the competent court (if applicable), passport size photograph of the applicant, and other supporting documentation should be included with the application. In the case of inheritance, the procedure is slightly different. It is necessary to have a succession certificate.
A mutation proceeding is not a judicial proceeding that determines title to immovable property. It can only be used as proof at best.
In any mutation case, there is a right to appeal the ruling.
Appeal
If a person is dissatisfied with the outcome of a mutation case, he or she may submit an appeal with the collector, and the appeal may be heard by the Commissioner of the Division.
There are also review and correction options.
Change with the appropriate government agency for leasehold property
If your property is rented from a government agency (for example, RAJUK or the National Housing Authority), you may need to update the record kept by that government organization.
If you acquired the lease straight from the government agency, no modification is required with the agency. If you gained the land by a method other than the lease, you must change your name in the agency’s records.
Land mutation and ownership
I have full mutation, thus I must be the owner of the land, right? This was a frequently asked question.
The answers are not so straightforward.
Let’s start with Khatian because we’re modifying it through mutation.
Khatian is not a title document in and of itself. It is proof of present possession. A Khatian does not create or abolish titles. It is simply a record of physical possession at the time of preparation.
Similarly, mutation does not give title. Simple mutation and rent payment do not confer any title on anyone[9].
Mutation, on the other hand, might be valuable evidence if backed by additional evidence. Rent paid after mutation will also serve as evidence.
Rent receipts, while not title documents, are crucial pieces of proof of possession and can be used as collateral evidence of possession because possession usually accompanies title.
How To Obtain Mutation Khatian In Bangladesh 10
Municipal rent receipts are also proof of occupancy following title.
Thus, mutation serves as critical evidence in proving property title. Once you own any land, you should complete your mutation.
A land cannot be sold without mutation.
With effect from July 1, 2005, the government modified the Registration Act of 1908 and the Transfer of Property Act of 1882 in 2004.
As a result of the amendments to both Acts –
If the seller is not the owner of the property through inheritance, the name of the seller or his/her predecessor must be included in the latest Khatian; otherwise, the name of the seller or his/her predecessor must be included in the latest Khatian. As a result, if the seller’s name is not stated or updated in the most recent Khatian, you should not purchase that land. Because you may be unable to register the deed of sale.
FAQ
Answer
What is Mutation Khatian?
Mutation Khatian, also known as Namjari, is a legal document that records changes in ownership of a piece of land in the government’s record. It replaces the existing owner’s name with the new owner’s name.
Why is Mutation Khatian important?
Mutation Khatian is crucial for legal protection of property. Failure to execute mutation can lead to complications in property ownership, land tax payments, property sales, bank loans, and potential fraud or harassment.
How does Mutation Khatian prevent fraud?
Executing Mutation Khatian ensures that the new owner’s name is recorded in the property record, preventing previous owners from making unfair claims to the property.
Is Mutation Khatian required for bank loans?
Yes, Mutation Khatian is a mandatory document for applying for a bank loan or mortgage. Without it, obtaining a loan or building a house is not legally possible.
How do I execute Mutation Khatian?
To execute Mutation Khatian, you need to collect an application form from the Assistant Commissioner (Land) office, provide details about the property, submit required documents (e.g., deed, khatian, receipts), and either apply online or through a lawyer/representative.
What documents are needed for Mutation Khatian?
Required documents include the applicant’s full name and address, registered transfer documents, photocopies of deeds, Bia documents, Parcha or Khatian, payment receipts, distribution deed (if applicable), and photographs.
Can I apply for Mutation Khatian myself?
Yes, you can collect the necessary documents and apply for Mutation Khatian on your own by paying the prescribed fee. Alternatively, you can hire a lawyer or representative to assist you.
How does TRW law firm help?
Tahmidur Rahman Remura Wahid provides legal services for property-related matters, including Mutation Khatian. They can guide you through the process and address any concerns you have.
What happens if I don’t execute Mutation Khatian?
Failure to execute Mutation Khatian can result in difficulties transferring ownership, paying taxes, selling property, or obtaining loans. It may also expose you to potential disputes and fraud.
Why should I seek professional assistance?
Seeking legal expertise, such as from TRW Law firm , can ensure that the Mutation Khatian process is executed accurately and efficiently, minimising errors and complications.
Contact the best land lawyers and property law firm in Bangladesh:
GLOBAL OFFICES: DHAKA: House 410, ROAD 29, Mohakhali DOHS DUBAI: Rolex Building, L-12 Sheikh Zayed Road LONDON: 1156, St Giles Avenue, Dagenham
Land ownership and property rights hold immense significance in any society, providing stability and security to individuals and communities.
In Bangladesh, where land is a precious resource and a crucial element of livelihoods, the accuracy of land records is of paramount importance. A Khatian, a document that records land ownership details, serves as the cornerstone for property transactions and legal disputes.
Suit For Khatian Correction In Bangladesh 16
However, discrepancies or errors in Khatians can lead to confusion, disputes, and injustices. To address these issues, the legal system in Bangladesh provides the avenue of a Khatian correction suit. In this article, we delve into the intricacies of Khatian correction suits, highlighting their significance, procedures, and challenges.
Understanding Khatian and Its Importance
In the context of land ownership, a Khatian is a vital document that establishes the legal identity of land parcels, their boundaries, and the respective owners. It serves as a comprehensive record of rights, tenures, and liabilities associated with land.
Accurate Khatians are essential for various purposes, including property transactions, inheritance, dispute resolution, and land development. When Khatians contain errors or inaccuracies, it can lead to misunderstandings, legal battles, and hinder socio-economic progress.
Suit For Khatian Correction In Bangladesh 17Suit For Khatian Correction In Bangladesh 18
CONTENTS OF KHATIAN
Khatiyan determines a lot of critical factors. It does not determine the right to possession of the land, but it serves as supporting evidence for the Title Deed (another vital document for validating ownership). A Khatiyan, or Record of Rights, comprises the following information to that end:
Khatian number;
Mouza,Upazilla, District and J.L.No;
Name, father’s name and address of the owner or owners;
Plot (dhag) number;
Portion of the owner or owners;
Class and nature of the land;
Amount of land development tax payable;
Total amount of land (dhag wise) etc.
The Need for Khatian Correction Suits
Errors in Khatians can occur due to a variety of reasons, including typographical mistakes, inaccurate surveys, boundary disputes, and illegal land encroachments. These errors can result in wrongful dispossession of land, disputes among co-owners, and difficulties in obtaining loans or grants.
To address such issues and ensure equitable land ownership, the legal system in Bangladesh provides the option of filing a Khatian correction suit.
Initiating a Khatian Correction Suit
A Khatian correction suit is a legal remedy available to individuals or parties seeking to rectify errors or inaccuracies in land records. The process involves several stages:
Gathering Evidence: The plaintiff (the party initiating the suit) needs to collect substantial evidence that demonstrates the errors in the Khatian. This may involve land survey reports, affidavits from witnesses, historical documents, and any other relevant records.
Filing the Suit: The plaintiff files a suit in the appropriate court, usually the relevant Subordinate Judge Court or Assistant Judge Court, within the jurisdiction where the land is located. The suit should include details of the errors, the proposed corrections, and the grounds for correction.
Summons and Notice: Once the suit is filed, the court issues summons to the defendant(s), notifying them about the lawsuit and its nature. The defendants are given the opportunity to respond and present their side of the case.
Evidence and Arguments: Both parties present their evidence and arguments before the court. The plaintiff must establish the existence of errors in the Khatian, while the defendant may counter with evidence supporting the accuracy of the document.
Court’s Decision: After evaluating the evidence and hearing the arguments, the court decides whether the corrections requested by the plaintiff are justified. If the court deems the corrections necessary, it will issue an order directing the relevant authorities to make the necessary amendments to the Khatian.
Challenges and Considerations
Navigating a Khatian correction suit can be a complex and time-consuming process, involving legal intricacies and potential challenges:
Evidence Collection: Gathering compelling evidence to substantiate errors in the Khatian is essential. This often requires thorough research, land surveys, and witness testimonies, which can be resource-intensive.
Legal Expertise: Engaging legal counsel with expertise in property law is advisable to navigate the legal complexities and procedural requirements of the correction suit.
Delays and Backlogs: The judicial system in Bangladesh, like many other countries, may experience delays and backlogs. This can prolong the duration of the suit, causing frustration and additional costs.
Cooperation of Authorities: The cooperation of relevant land authorities and government agencies is crucial for implementing the corrections ordered by the court. Delays or reluctance on their part can hinder the effectiveness of the correction process.
Boundary Disputes: If the errors in the Khatian are related to boundary disputes, resolving these disputes may require negotiations and consensus-building among the parties involved.
Suit For Khatian Correction In Bangladesh 19
Khatian correction suits play a vital role in ensuring accurate land records, equitable land ownership, and the prevention of unjust dispossession. In a country like Bangladesh, where land-related conflicts can have far-reaching socio-economic implications, a robust and effective mechanism for correcting Khatian errors is essential. By understanding the process, challenges, and potential benefits of filing a Khatian correction suit, individuals and communities can take steps towards securing their land rights, resolving disputes, and contributing to a more just and prosperous society.
State Acquisition and Tenancy Act – SAT ACT
State Acquisition and Tenancy Act; which is specially created for resolving disputes originating from the final publication of the last revised record-of-rights prepared pursuant to Section 144 of the SAT Act.
On the basis of this research and a certain amount of experience with it, we have determined that a large number of cases have been lodged before it without the Tribunal’s knowledge.
The provisions of I 45A(1) make it plain that the Land Survey Tribunal is to be established to correct only the most recently revised record of rights, i.e. only the BS, BRS, or RS record. Therefore, such Tribunals will only have the authority to rectify the final BRS record; they will not be able to view information beyond the final record.
In this regard, Section 145A(4) of the SAT Act may be quoted: “The Land Survey Tribunal shall have no jurisdiction over any action other than those arising from the final publication of the last revised record of rights prepared pursuant to Section 144.”
This subsection (4) of section 145A states that the Tribunal shall only have jurisdiction over cases arising from the final publication of the “last revised record of rights,” i.e. the BS/ BRS/RS Khatian. Therefore, in the Land Survey Tribunal, only the most recent record-of-rights can be the subject of a lawsuit.
Entering in the recent record-of-rights:
Additionally, we are aware that the last (BRS) record cannot be rectified unless the SA record in the plaintiff’s or his predecessors’ names is corrected. Referencing “Without correcting the SA Khatian and RS Khatian as prepared for the case lands in accordance with law previously, the petitioner cannot get its name entered in the recent record-of-rights prepared during the Mohanagar Survey allegedly solely on the basis of CS Khatian” is permissible in this regard.
The petitioner had no standing to dispute the draft Mohanagar Survey Khatian prepared in the names of the respective writ petitioners, at least after the publication of the gazette notifications dated 24 March 1952 and 29 February 1956″, 15 BLC (AD) 115.
Suit For Khatian Correction In Bangladesh 20
Reading this section 145A from this perspective, it is also presumed that the Land Survey Tribunal lacks the authority to correct the SA record; in other words, if a dispute in a lawsuit involves the incorrectness of the former SA record, the Land Survey Tribunal shall have jurisdiction to hear the lawsuit under section 110.
The term ‘arising out of’ as used in this subsection (4) does not include any action in which the plaint alleges that the last BS record was incorrectly published, thereby casting a cloud over the plaintiff’s title.
These terms should only refer to those that the Tribunal may grant pursuant to subsection (8) of section 145A of the SAT Act, i.e. only the correction of the record of rights.
Consequently, suits which, in their petition, seek a declaration that the most recent BS record is incorrect and also seek correction of the said BS record in a specified manner shall be deemed to arise from the most recent record of rights.
Though a suit in the Land Survey Tribunal is not a writ petition, as we have already observed, this is clearly a summary proceeding.
Land Survey Tribunal and summary proceedings
As a result, we presume that the above-mentioned writ principle that “when a dispute involves a complicated question of title and possession between the parties, then this dispute cannot be determined in Land Survey Tribunal in a summary proceeding; rather, the matter should be determined by a civil court in a properly formed suit for establishment of title of the parties” will provide support for our position.
We find support for the following viewpoint: – A right of easement to be confirmed in a proceeding under section 143A is completely outside the scope of investigation under this section, 31 DLR 421. The Court below should exercise caution in encouraging adjudication of disputed title and possession under the auspices of a procedure under Section 143A. A fully effective adjudication of title and possession must be left open for a properly organized suit, 31 DLR 42 J.
In this connection, Section 54 of the SAT Act makes it explicit that where the parties disagree over title to and possession of the suit lands, the Land Survey Tribunals have no authority to settle the disagreement. Only the Civil Court has the authority to proclaim title to and possession of the suit lands.
This point of view is supported by decisions published in 10 DLR 527, 53 DLN 506, and BSCD Vol. Vp. 269. The suit contemplated in Section 30 of the SAT Act is not a suit for the determination of a question of title and possession.
The bar of jurisdiction created by Section 30(2) of the SAT Act is unrelated to the question of title and possession to any land, which is expressly dealt for in Section 54 of the Act, 10 DLR 527.
FAQs about Khatian Correction Suits in Bangladesh
What is a Khatian?
A Khatian is a document that records land ownership details, boundaries, and related information. It serves as a vital record for property transactions and legal purposes in Bangladesh.
Why might I need to file a Khatian correction suit?
You might need to file a Khatian correction suit if there are errors, inaccuracies, or disputes related to land ownership or boundaries in the Khatian document.
Where do I file a Khatian correction suit?
Khatian correction suits are usually filed in the relevant Subordinate Judge Court or Assistant Judge Court within the jurisdiction where the land is located.
What evidence do I need to gather for the suit?
You need to gather evidence that substantiates the errors or inaccuracies in the Khatian. This may include land survey reports, affidavits, historical documents, and other relevant records.
Do I need a lawyer to file a Khatian correction suit?
While not mandatory, it’s advisable to engage a lawyer with expertise in property law to navigate the legal complexities and ensure a strong case presentation.
What is the process of filing a Khatian correction suit?
The process involves filing the suit, serving summons and notice to the defendant(s), presenting evidence and arguments, and awaiting the court’s decision on the corrections requested.
What if the defendants dispute the corrections?
If the defendants dispute the corrections, they can present their evidence and arguments in court. The court will evaluate both sides before making a decision.
How long does the process typically take?
The duration of a Khatian correction suit can vary. Delays in the judicial system, evidence collection, and other factors may impact the timeline.
What happens if the court approves the corrections?
If the court approves the corrections, it will issue an order directing the relevant authorities to make the necessary amendments to the Khatian document.
Can a Khatian correction suit resolve boundary disputes?
Yes, a Khatian correction suit can be used to address boundary disputes by presenting evidence and seeking a court-mandated resolution.
What challenges might I face during the process?
Challenges include evidence collection, potential delays in the legal system, cooperation from authorities, and negotiating with other parties involved.
Can I appeal the court’s decision if I’m dissatisfied?
Yes, you have the right to appeal a court decision if you are dissatisfied with the outcome of the Khatian correction suit.
How can I ensure accurate land records in the future?
Regularly monitoring and verifying your Khatian, updating information as needed, and maintaining accurate land records can help prevent future disputes.
Contact the best land lawyers and property law firm in Bangladesh:
GLOBAL OFFICES: DHAKA: House 410, ROAD 29, Mohakhali DOHS DUBAI: Rolex Building, L-12 Sheikh Zayed Road LONDON: 1156, St Giles Avenue, Dagenham
বাংলাদেশে জমি রেজিস্ট্রেশন আইন এবং কিভাবে জমি রেজিস্ট্রেশন করবেন ২০২২ এ
তাহমিদুর রহমান, Director and Senior Associate
বাংলাদেশে অনেক মানুষই ভূমি আইন সম্পর্কে খুব বেশি জানেন না। ফলে তারা জমি নিয়ে নানা ধরনের প্রতারণা ও হয়রানির শিকার হন। জমি রেজিস্ট্রেশন করা খুবই জরুরি। রেজিস্ট্রেশন আইন ২০০৪ (সংশোধিত)অনুযায়ী, প্রায় সকল দলিল রেজিস্ট্রি করা বাধ্যতামূলক।
সরকার রেজিষ্ট্রেশন কর্মের সুবিধার জন্য সারা দেশকে জেলায় এবং উপজেলায় বিভক্ত করেন এবং এই বিভাগকে গেজেটে বিজ্ঞাপিত করেন। তাছাড়া সরকার একে পরিবর্তনের ক্ষমতাও রাখেন।
এই সমস্ত এলাকায় সরকার রেজিস্ট্রার ও সাব- রেজিস্ট্রার নিয়োগ করেন। সরকার রেজিষ্ট্রেশন এর কাজ সুনিষ্পন্ন করবার জন্য ইন্সপেক্টর জেনারেল অব রেজিষ্ট্রেশন, রেজিন্ট্রার ও সাব-রেজিস্ট্রারের অফিস স্থাপন করেন।
এছাড়া সরকার এখতিয়ার অনুযায়ী রেজিষ্ট্রেশন অফিসের ইন্সপেক্টর নিয়াগ করতে পারেন। রেজিস্ট্রার অনুপস্থিতে থাকলে কিংবা তার পদ শূন্য থাকলে জেলা জজ তার কাজ করতে পারেন। সাব-রেজিস্ট্রার অনুপস্থিত থাকলে বা তার পদ শূন্য থাকলে রেজিস্ট্রার কর্তৃক নিয়োজিত যেকোন ব্যক্তি সাব-রেজিস্ট্রারের কাজ করতে পারেন।
সরকার প্রত্যেক রেজিষ্ট্রেশন অফিসে অগ্নিনিরোধক বাক্স সরবরাহ করেন এবং দলিল রেজিস্ট্রিকরণ সম্পর্কিত রেকর্ডসমূহের নিরাপদ সংরক্ষণের জন্য উপযুক্ত ব্যবস্থা গ্রহণ করেন।
জমি রেজিস্ট্রেশন এর ক্ষেত্রে কোন দলিল অবশ্যই রেজিস্ট্রি করতে হবে
এবার দেখা যাক, কোন কোন দলিল অবশ্যই রেজিস্ট্রি করতে হবে। এই প্রসঙ্গে কয়েকটি প্রাথমিক বিধান জানিয়া নেওয়া প্রয়োজন।
কোন শ্রেণীর দলিল রেজিস্ট্রি করতে হবে তা আইন স্পষ্ট করে বলে দিয়াছে। যে সমস্ত দলিল আইন অনুযায়ী অবশ্যই রেজিস্ট্রি করতে হবে, সেই সমস্ত দলিল রেজিস্ট্রি না হলে ঐ দলিল দ্বারা কোন আদান প্রদান প্রমাণিত হয় না।
স্থাবর সম্পত্তির দানের দলিল অবশ্যই রেজিস্ট্রি করতে হবে। তবে বাংলাদেশের মুসলমান ইসলামী আইনে তার স্থাবর সম্পাত্তি হিবা বা দান করতে পারে এবং হিবার জন্য দলিল রেজিস্ট্রির আবশ্যক হয় না। তবে দানের জন্য কোন দলিল লিখতে হয় তা হলে তা রেজিস্ট্রি করতে হবে।
যে স্থাবর সম্পত্তির মূল্য একশত টাকা বা তার বেশি সেই স্থাবর সম্পত্তি সম্পর্কে প্রায় সকল প্রকার দলিল অবশ্যই রেজিস্ট্রি করতে হবে। যে দলিল দ্বারা স্থাবর সম্পত্তিতে কোন অধিকার বা সত্ত্ব বা অন্য যেকোন প্রকারের স্বার্থ সৃষ্টি হয়, ঘোষিত হয়, পরিবর্তিত হয়, প্রদত্ত হয়, সীমায়িত হয় এবং বিলুপ্ত হয় সেই দলিল অবশ্যই রেজিস্ট্রি করতে হবে। তবে উইলের ক্ষেত্রে এই বিধান প্রযোজ্য নয়।
সম্পত্তির উপর অধিকার বা স্বার্থ নানা প্রকার দলিলের মাধ্যমে জন্মাতে পারে। ক্রয়, বন্ধক, লীজ, বিনিময় প্রভৃতির মাধ্যমে সম্পত্তি অর্জন করা যায় এবং এইভাবে স্বত্ব অর্জন করতে হলে তা রেজিস্ট্রিকৃত দলিলের মাধ্যমে করতে হয়। যে দলিল দ্বারা স্বত্ব ঘােষিত হয় বা খর্বিত হয় না নষ্ট হয়, সেই দলিল রেজিস্ট্রি করতে হবে।
যে রসিদ দ্বারা কোন স্বত্ব বা অধিকার সৃষ্ট, ঘোষিত, খর্বিত, হস্তান্তরিত বা বিলুপ্ত হয় তাও রেজিস্ট্রি করতে হবে।
লীজ করিবার চুক্তি দলিল রেজিস্ট্রি
যে লীজ দলিল দ্বারা লীজগ্রহীতার বরাবরে তাৎক্ষণিকভাবে লীজভুক্ত সম্পত্তির দখল অর্পণ করা হয় সেই লীজ দলিল, যদি এক বৎসরের উর্ধ্বে মেয়াদী লীজ হয় কিংবা বাৎসরিক খাজনার শর্তে লীজ হয়, রেজিস্ট্রি করতে হবে।
আদালতের ডিক্রি বা হুকুমনামা যদি কোন স্বত্ব সৃষ্টি বা বিলোপ করে তা হস্তান্তর করতে হলে রেজিস্ট্রি করতে হবে।
যেই সমস্ত ক্ষেত্রে দলিল রেজিস্ট্রি করা আবশ্যক সেই সমস্ত ক্ষেত্রে দলিল রেজিস্ট্রি করতেই হবে। যেই সমস্ত ক্ষেত্রে দলিল রেজিস্ট্রি করা আবশ্যক নহে সেই সমস্ত ক্ষেত্রেও দলিল রেজিস্ট্রি করা যেতে পারে, এতে কোন ক্ষতি-বৃদ্ধি হয় না।
দলিলের মধ্যে কাটা-ছেঁড়া বা পরিবর্তন থাকলে তা দলিল সম্পাদনকারী স্বাক্ষর করে প্রত্যয়ন করবেন; তা না হলে রেজিস্ট্রিকারী অফিসার ঐ দলিল রেজিস্ট্রি করতে অস্বীকার করবেন।
জমি রেজিস্ট্রেশান আইন-ঃ দলিলে সম্পত্তির বিবরণ
দলিল দ্বারা সম্পত্তি সম্পর্কে অধিকার বা স্বত্ব সৃষ্টি অথবা বিলুপ্ত হয়। তাই যে দলিল দ্বারা এই সৃজন ও বিলাপন ঘটে সেই দলিলের মধ্যে সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির সনাক্তযোগ্য বিবরণ থাকা উচিত।
তা না থাকলে তা রেজিস্ট্রি করিবার জন্য গৃহীত না-ও হতে পারে।
ধরুন হাফিয সাহেব তার শহরের বাড়িখানি বিক্রয় করতে চাহিলেন। দলিলের মধ্যে এই বাড়ির সনাক্তযােগ্য বিবরণ লিখতে হবে প্রথমেঐ বাড়িখানি শহরের কোন রাস্তায় অবস্থিত তার পরিচয় লিখতে হবে। বাড়ির নম্বর লিখতে হবে। বাড়ির উত্তরে কে বা কারা আছে তা লিখতে হবে। বাড়িতে আগে কে থাকতেন তা লিখতে হবে।
হাফিয তার গ্রামের জমিখানি বিক্রি করতে চাহিলে সেই ক্ষেত্রে তাকে ঐ জমির দাগ ও খতিয়ান, মৌজা, জেলা প্রভৃতি লিখতে হবে। ঐ জমি পূর্বাপর কে দখল করে আসিতেছিল, তাও লিখতে হবে।
বাংলাদেশে জমি রেজিস্ট্রেশান আইনঃ দলিল সম্পাদন কাকে বলে? কত দিনের মধ্যে দলিল রেজিস্ট্রি করতে হয় ?
সাধারণত, যে তারিখে দলিল সম্পাদিত হয় সেই তারিখ হতে চার (৪) মাসের মধ্যে ঐ দলিল রেজিস্ট্রি করিবার জন্য রেজিস্ট্রিকারী অফিসারের কাছে দাখিল করতে হবে।
এবং চার মাসের বেশি দেরি হয়ে গেলে ঐ দলিল রেজিস্ট্রি করিবার জন্য গৃহীত হয় না। এই প্রসঙ্গে সম্পাদন কাহাকে বলে তা আপনার বুঝে নেওয়া প্রয়োজন। হাফিজ তার একখান জমি কবালা দলিলমূল্যে বিক্রয় করবেন। দলিল লেখককে হাফিজ তার জমির বিবরণ, ক্রেতার বিবরণ, তার স্বত্বের পরিচয়, মূল্যের পরিমাণ প্রভৃতি সকল জ্ঞাতব্য বুঝাইয়া দিলেন। দলিল লেখা হয়ে গেল।
হাফিজ সাহেব কে তা পড়িয়া শুনান হল। তিনি বুঝিতে পারিলেন যে, দলিলখানা ঠিকমত লেখা হয়েছে অত:পর তিনি প্রতি পৃষ্ঠা তে স্বাক্ষর করলেন। এই স্বাক্ষর দ্বারা দলিলখানি সম্পাদিত হল।
এই সমস্ত কাজ নিষ্পন্ন হয়ে গেলে স্বাক্ষরদানকে সম্পাদন বলে। সম্পাদনের সময় যে তারিখ দেওয়া হয় তাকেই সম্পাদনের তারিখ বলে ধরা হয়।
একাধিক ব্যক্তির দলিল সম্পাদন
এমন অবস্থা হতে পারে যে, একটি দলিল একাধিক ব্যক্তি সম্পাদন করিল। সেই ক্ষেত্রে প্রত্যেক সম্পাদন হত চারি মাসের মধ্যে দলিল রেজিস্ট্রির জন্য দাখিল করতে হবে।
তার নির্ধারিত সময়ের মধ্যে অনিবার্য কারণে দলিল রেজিস্ট্রির জন্য দাখিল করা না গেলে রেজিস্টারের নিকট দরখাস্ত করা যেতে পারে এবং রেজিস্টার চার মাসের বেশি দেরি না হলে রেজিস্ট্রেশন ফি-এর দশ গুণ পর্যন্ত জরিমানা করে তা রেজিস্ট্রির আদেশ দিতে পারেন। এই বিলম্ব মার্জনা করিবার জন্য সাব-রেজিস্টারের কাছে দরখাস্তকরা হলে তিনি তা তার রেজিস্ট্রারের নিকট পাঠাইবেন।
বাংলাদেশের বাহিরে জমি রেজিস্ট্রেশন এর দলিল সম্পাদন
কোন দলিল যদি বাংলাদেশের বাহিরে সম্পাদিত হয় তা হলে ঐ দলিল দেশে পৌছিবার চারি মাসের মধ্যে দাখিল করতে হবে।
রেজিস্ট্রিকারী অফিসার দেশে দলিলটি পৌছিবার তারিখ সম্পর্কে সাক্ষ্য-প্রমাণ লইয়া যথার্থতা নির্ধারণ করতে পারবেন এবং উপযুক্ত ফি লইয়া তা রেজিস্ট্রি করতে পারবেন। উইল যে কোন সময় রেজিস্ট্রির জন্য দাখিল করা যায়, এই ব্যাপারে কোন তামাদি নেই।
কোন অফিসে দলিল রেজিস্ট্রি হবে:
এইবার আমরা দেখিব দলিল কোন অফিসে জমি রেজিস্ট্রেশন এর জন্য দাখিল করতে হয়। যে সমস্ত সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের এলাকায় সম্পত্তি অবস্থিত সেই সমস্ত সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল রেজিস্ট্রির জন্য দাখিল করতে হয়। সম্পত্তির অংশ যে সাব-রেজিস্ট্ি অফিসে অবস্থিত সেখানেও দাখিল করা যায়। তবে যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের এলাকায় সম্পত্তি অবস্থিত নহে সেই সাব- রেজিস্ট্রি অফিসে ঐ সম্পত্তির বিষয়ে দলিল রেজিস্ট্রি হলে দলিলের পক্ষবৃন্দ কোন প্রশ্ন উত্থাপন করতে পারবেন না।
বাংলাদেশে জমি রেজিস্ট্রেশন আইন : জমি কে দাখিল করবে ? কিভাবে আম-মোক্তারনামা সম্পাদন করবেন?
এবার দেখ যাক, জমি রেজিস্ট্রেশন এর জন্য কাহারা দলিল দাখিল করতে পারেন। যিনি দলিল সম্পাদন করেছেন কিংবা যিনি ঐ দলিলের দাবিদার কিংবা তাদের প্রতিনিধি বা আম-মোক্তারনামা দলিল দাখিল করতে পারেন।
যিনি যে জেলার বা উপজেলার অধিবাসী তিনি সেই জেলায় বা উপজেলায় আম-মােক্তারনামা সম্পাদন করবেন: তিনি যদি বাংলাদেশের বাহিরে বাস করেন তবে নোটারি পাবলিকের সম্মুখে আম-মোক্তারনামা সম্পাদন করবেন।
কোন দলিলের সম্পাদনকারী বা বৈধ প্রতিনিধি যদি উক্ত সম্পাদনের চারি মাসের মধ্যে দলিলটি রেজিস্ট্রিশনের জন্য রেজিস্টরি অফিসে দাখিল না করে, তা হলে রেজিস্ট্রিকারী অফিসার তা এই আইনমতে রেজিষ্ট্রি করবেন না।
তবে শর্ত থাকে যে, সম্পাদনকারী উক্ত সময়ের মধ্যে দলিল না করিবার যােগ্য কারণ প্রদর্শন করতে পারিলে বা রেজিস্ট্রিকারীকে সন্তুষ্ট করতে পারিলে নির্ধারিত জরিমানা প্রদান সাপেক্ষে রেজিস্ট্রিকারী অফিসার উক্ত দলিল রেজিস্ট্রি করতে পারবেন।
রেজিস্ট্রিকারী অফিসারকে কোন দলিল রেজিস্ট্রি করিবার পূর্বে উক্ত দলিলটি প্রকৃত ব্যক্তি কর্তৃক সম্পাদিত হয়েছে কিনা, অথবা মনােনীত ব্যক্তিকে উক্তরূপ ক্ষমতা প্রকৃতপক্ষে প্রদত্ত হয়েছে কিনা তা তদন্ত করিবার ক্ষমতা প্রদান করা হয়েছে।
তবে শর্ত থাকে যে, এই বিধানসমূহ ডিক্রি বা হুকুমনামার নকলের ক্ষেত্রে প্রযােজ্য হবে না।
দলিল সম্পাদনকারী বা সম্পাদনকারিগণ যদি ব্যক্তিগতভাবে রেজিস্ট্রি অফিসে উপস্থিত হয় এবং স্বীকার করে যে, দলিলাটি সে বা তারা সম্পাদন করেছে, তা হলে রেজিস্ট্রি অফিসার উক্ত দলিলটি রেজিস্ট্রি করবেন।
রেজিস্ট্রিকারী অফিসার দলিলটির বৈধতা অথবা তার যথার্থতাপ্রতিপাদন করতে পারবেন না। কারণ ইহা নির্ধারণ করিবার ক্ষমতা রেজিস্ট্রি অফিসারের নেই। রেজিস্ট্রি অফিসার শুধু লক্ষ্য এবং তদন্ত করবেন যে, উক্ত দলিলটি যোগ্য ব্যক্তি কর্তৃক থ্বেচ্ছায় সম্পাদিত হয়েছে কিনা। সুষ্ঠুভাবে সম্পাদিত হয়ে থাকলে তিনি তা রেজিষ্ট্রি করবেন, অন্যথায় না।
যদি সম্পাদনকারীগণ (যাহাদের দ্বারা দলিলটি সম্পাদিত হওয়া আবশ্যক) উক্ত দলিলটির সম্পাদন অস্বীকার করে বা সম্পাদনকারীগণ যদি আহাম্মক বা মৃত হয় তা হলে রেজিস্ট্রি অফিসার তা রেজিস্ট্রি করতে অস্বীকার করতে পারিবে।
যেকোন দাবিদার (দলিলের) যদি অপর কোন ব্যক্তিকে হাজির বা সাক্ষ্য দেওয়াইতে চায় তা হলে উক্ত ব্যক্তি অফিসার বা কোর্টের নিকট এই মর্মে সমন জারি চাহিতে পারবেন।
আদালত প্রয়ােজন মনে করলে অথবা অফিসার প্রয়ােজন মনে করলে সংশ্লিষ্ট ব্যক্তির নাম-ঠিকানাসহ অফিসে হাজির হবার তারিখ বা সময় উল্লেখ করে নােটিস প্রদান করবেন। যদি কোন ব্যক্তি শারীরিকভাবে অসুস্থ হয় বা দেওয়ানী অথবা ফৌজদারী কয়েদে আটক থাকে অথবা অন্য কোনভাবে ব্যক্তিগতভাবে উপস্থিত হওয়া হতে রেহাই পেয়ে থাকে তা হলে আদালত বা অফিস নিজে উক্ত ব্যক্তিদের নিকট যেয়ে জনাববন্দি গ্রহণ করবেন অথবা কমিশন নিয়ােগ করে জবানবন্দি গ্রহণ করবেন।
যখন কোন ব্যক্তিকে পরীক্ষা করিবার জন্য কমিশন নিয়ােগ করা হয় তখন কাগজপত্র দাখিলের উপর ভিত্তি করে রেজিষ্ট্রেশন করা যাবে না, যতক্ষণ উতক্ত ব্যক্তি সম্পর্কে কমিশন কোন রিপাের্ট না দেন।
কোন দলিল রেজিস্ট্রি না হলে যে সময় হতে কার্যকরী হত রেজিস্ট্রি হলেও তা ঐ সময় হতে কার্যকরী হবে অর্থাৎ সংক্ষেপে বলা যায় যে, কোন দলিল উক্ত দলিলটি সম্পাদনের তারিখ হতে কার্যকরী হবে, তার রেজিষস্ট্রেশনের তারিখ হতে নহে। তবে শর্ত থাকে যে, যদি কোন দলিলের রেজিষ্ট্রেশন অবৈধ হয় তা হলে এই বিধান প্রযােজ্য হবে না।
একজন বিক্রেতা যদি একই সম্পত্তি একাধিক ব্যক্তির নিকট বৈধ জমি রেজিস্ট্রেশন এর মাধ্যমে হস্তান্তর করে তা হলে দুইটি দলিলের যেইটি প্রথমে সম্পাদিত হয়েছে তা আইন গ্রাহ্য হবে।
৭৭ ধারা মতে, মামলা করতে হলে উক্ত অস্বীকৃতি আদেশের ৩০ দিনের মধ্যে করতে হবে। কোন নাবালক ৩০ দিনের পর এই ধারা মতে মামলা করতে পারিবে না। এইরূপ মামলার রায়ে আদালত উক্ত সম্মতি অর্থাৎ দলিল রেজিস্ট্রি করিবার নির্দেশ দিলে তা রেজিস্ট্রিকরণ আইনে অনুসারে রেজিস্ট্রি করতে হবে।
“Tahmidur Rahman Remura Wahid is Considered as one of the leading firms in Company Law in Dhaka, Bangladesh”
যদি বাংলাদেশে কোন সাব-রেজিস্ট্রার জমি রেজিষ্ট্রেশনে অস্বীকৃতি জ্ঞাপন করেন
সম্পাদনের অসম্মতি ব্যতীত অন্য কোন কারণে যদি সাব-রেজিস্ট্রার কোন দলিল রেজিস্টরি করতে অস্বীকৃতি জ্ঞাপন করেন তা হলে উক্ত আদেশের ৩০ দিনের মধ্যে তার উর্ধ্বতন রেজিস্ট্রারের নিকট এই আদেশের বিরুদ্ধে আপীল করা যাবে।
রেজিস্ট্রার যদি উক্ত দলিল রেজিস্ট্রিকৃত হবে বলে নির্দেশ দেন তা হলে উক্ত নির্দেশ দেওয়ার ৩০ দিনের মধ্যে তা রেজিষ্ট্রেশনের জন্য সাব-রেজিস্ট্রারের নিকট দাখিল করতে হবে।
ত্রিশ দিনের মধ্যে যদি উক্ত দলিল সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রিকরণের জন্য দাখিল করা হয় তা হলে সাব-রেজিস্ট্রির উক্ত দলিল এই আইনের আওতায় রেজিস্ট্রি করবেন।
কোন দলিলের সম্পাদনকারী অসম্মতির (সম্পাদনে) কারণে যদি সাব-রেজিস্ট্রার দলিলটি রেজিস্ট্রি করতে অস্বীকার করেন তা হলে ক্ষতিগ্রস্থ ব্যক্তি আবেদন করতে পারবেন।
কিন্তু তিনি আপীল করতে পারবেন না। দাবিদারের অবর্তমানে বা অনুপস্থিতিতে তার বৈধ প্রতিনিধি আবেদন করতে পারবেন। নাবালক হিন্দু স্ত্রীর পক্ষে তার স্বামী আবেদন করতে পারবেন।
উক্ত আবেদনের সহিত উক্ত অস্বীকৃতির কারণের নকল সংযুক্ত করে দিতে হবে এবং আবেদনপত্রে আরজির ন্যায় সত্যপাঠ করতে হবে। এই ক্ষেত্রে আবেদনপত্র আরজি হিসাবে গণ্য হবে তামাদি সময় হল ৩০ দিন। অর্থাৎ আদেশের তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যেই এই ধারার আওতায় আবেদন করতে হবে।
রেজিস্ট্রার যদি সত্তুষ্ট হন যে, উক্ত দলিলটি সত্য সত্যই সম্পাদিত হয়েছে এবং প্রয়োজনীয় সকল পদ্ধতি অনুসরণ করা হয়েছে তা হলে উক্ত দলিল রেজিস্ট্রি করার নির্দেশ দিবেন।
ইহা আইনত বৈধ জমি রেজিস্ট্রেশন বলে গণ্য হবে এবং তা প্রথম যে তারিখে রেজিস্ট্রেশনের জন্য দাখিল করা হয়েছিল সেই তারিখ হতে রেজিস্ট্রি হয়েছে বলে গণ্য হবে।
সংশ্লিষ্ট সম্পত্তি তার জেলায় অবস্থিত নহে অথবা দলিলটি অন্য সাব-রেজিস্ট্রার কর্তৃক রেজিস্ট্রি হবে এই সকল কারণ ব্যতীত রেজিস্ট্রার অন্য কোন কারণে দলিল রেজিস্ট্রি করতে অস্বীকার করলে অথবা এই আইনের ৭২ এবং ৭৫ ধারা অনুসারে কোন দলল রেজিস্ট্রি করতে অস্বীকার করলে তাকে উক্ত আদেশের কারণসমূহ ২নং বহিতে লিখিয়া রাখতে হবে এবং যতি তাড়াতাড়ি সম্ভাব দাবিদারকে উক্ত কারণের নকল প্রদান করতে হবে।
তবে জমি রেজিস্ট্রেশন এর শর্ত থাকে যে, রেজিস্ট্রারের কোন আদেশের বিরুদ্ধে কোন প্রকার আপীল চলিবে না। যখন কোন রেজিস্ট্রার এই আইনের ৭২ এবং ৭৬ ধারা অনুসারে দলিল রেজিস্ট্রি করিবার আদেশ দিতে অস্বীকৃতি জ্ঞাপন করেন তখন উক্ত দলিলের দাবিদার বা বৈধ প্রতিনিধি উক্ত অস্বীকৃতির আদেশ প্রদানের ৩০ দিনের মধ্যে উক্ত আদেশের বিরুদ্ধে দেওয়ানী আদালতে মামলা দায়ের করতে পারবেন।
দলিল রেজিস্ট্রেশনে বাধ্য করিবার জন্য দেওয়ানী আদালতে মামলা দায়ের এই আইনের সংঘটন নহে। তবে শর্ত থাকে, রেজিস্ট্রার যখন ৭২ ধারা মতে, রেজিস্ট্রি করতে অস্বীকৃতি জ্ঞাপন করেন কেবল সেই ক্ষেত্রে ৭৭ ধারা মতে দেওয়ানী মামলা করা যাবে। স্বাধীনভাবে ৭৭ ধারা অনুসারে দেওয়ানী আদালতে মামলা করা যায় না।
সাব-রেজিস্ট্রার এবং রেজিস্ট্রার কর্তৃক কোন দলিল রেজিস্ট্রি করতে অস্বীকৃতি জ্ঞাপন ৭৭ ধারা মতে দেওয়ানী মামলা করার পূর্বশর্ত।
দলিল রেজিষ্ট্রেশনের নতুন আইনের গুরুত্বপূর্ণ বিধানসমূহ –
রেজিস্ট্রিকৃত দলিলের বিষয়ঃ
ভূমি হস্তান্তর সংক্রান্ত জাল-জালিয়াতি হ্রাস, একই ভূমি একাধিকবার বিক্রয় বন্ধ করা ও ভূমি সংক্রান্ত মামলা মকদ্দমা হ্রাসের উদ্দেশ্যে সরকার জমি রেজিস্ট্রেশন সংক্রান্ত চারটি আইনে (The Registration Act 1908, The Transfer of Property Act 1882, The Specific Relief Act 1877, The Limitation Act 1908) কিছু যুগউপযোগী সংশোধন করা হয়েছে।
জুলাই ২০০৫ হতে উক্ত নতুন বিধিবিধানসমূহ কার্যকর হয়েছে। নিচে গুরুত্বপূর্ণ রিভিশন সমূহ উল্লেখ করা হল :
(১) জমি রেজিস্ট্রেশন এর ক্ষেত্রে নিম্নোক্ত দলিলসমূহ অবশ্যই রেজিস্ট্রিকৃত হতে হবে অন্যথায় গ্রহণযোগ্য হবে না
(ক) মুসলিম পারিবারিক আইন মোতাবেক হেবা দলিল।
(খ) সম্পত্তি হস্তান্তর আইন অনুযায়ী সম্পাদিত বন্ধক দলিল।
(গ) স্থাবর সম্পত্তি অংশীদার বা উত্তরাধিকারদের মধ্যে বণ্টননামা দলিল ।
(ঘ) সম্পত্তি হস্তান্তরের বায়নানামা- এটি লিখত হতে হবে এবং সম্পাদনের ৩০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রি করতে হবে। তবে ১ জুলাই ২০০৫ এর পূর্বে সম্পাদিত বায়নানামা ৩১ ডিসেম্বর ২০০৫ এর মধ্যে রেজিস্ট্রি করতে হবে।
(২) দলিল সম্পাদনের ৩ মাসেের মধ্যে রেজিস্ট্রি করতে হবে।
(৩) উত্তরাধিকার ব্যতীত অন্যান্য ক্ষেত্রে অবশ্যই বিক্রেতার নাম সর্বশেষ প্রকাশিত খতিয়ানে থাকতে হবে। প্রয়ােজনে নামজারির মাধ্যমে বিক্রেতার নাম খতিয়ানে অন্তর্ভক্ত করতে হবে। অন্যথায় জমি হস্তান্তর করলেও তা বাতিল হবে।
(৪) উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে বিক্রেতার বা বিক্রেতা যার ওয়ারিশ তার নাম খতিয়ানে থাকতে হবে।
(৫) সরকার কর্তৃক নির্ধারিত ফরমের কলামসূহ যথাযথভাবে পুরণপূর্বক দলিল সম্পাদন করতে হবে। উক্ত ফরমেট ব্যতীত দলিল সম্পাদন বৈধ হবে না।
(৬) দলিলের ক্রেতা বিক্রেতা উভয়ের ছবি সংযুক্ত করতে হবে ও বাম হাতের বৃদ্ধাঙুলির ছাপ দিতে হবে।
(৭) দলিলে জমির প্রকৃতি, বাজার মূলয, জমির দৈর্ঘ্য, প্রস্থ ও চৌহদ্দির বর্ণনা থাকতে হবে।
(৮) কমপক্ষে পূর্বের ২৫ বছরের সংক্ষিপ্ত মালিকানার ক্রমবর্ণনা বায়া দলিল নং ও তারিখ ইত্যাদি উল্লেখ করতে হবে।
(৯) সম্পত্তি হস্তান্তরকারী/ বিক্রেতা কর্তৃক সম্পাদিত দলিলে এই মর্মে এফিডেফিট করতে হবে যে, তিনি উক্ত জমির আইনসংগত মালিক এবং ইতােপূর্বে তিনি অন্য কোথাও উক্ত জমি হস্তান্তর/বিক্রয় করেননি।
(১০) বায়নাকৃত কোন স্থাবর সম্পত্তি উক্ত বায়নাচুক্তি আইনসংগতভাবে বাতিল না হওয়া পর্যন্ত অন্য কোথাও হস্তান্তর করা যাবে না, করলেও তা অকার্যকর হবে।
(১১) প্রত্যেক বায়নানামায় তার মেয়াদ উল্লেখ করতে হবে। তবে কোন মেয়াদ উল্লেখ না থাকলে সম্পাদনের তারিখ থেকে ৬ মাস পর্যন্ত তা কার্যকর থাকবে।
(১২) কান বন্ধকী সম্পত্তি বন্ধকগ্রহীতার লিখত অনুমতি ব্যতীত বিক্রয়, হস্তান্তর বা পুন:বন্ধক দেয়া যাবে না।
(১৩) মুসলিম আইন অনুযায়ী স্বামী-স্ত্র মধ্যে, পিতা-মাতা ও সন্তানদের মধ্যে দাদা-দাদি ও নাতি-নাতনীর, মধ্যে, আপন ভাইদের মধ্যে, আপন বােনদের মধ্যে, আপন ভাই ও বােনদের মধ্যে সম্পদিত বা দলিলের ক্ষেত্রে রেজিষ্ট্রেশন ফি হবে মাত্র একশত টাকা
(১৪) তামাদি আইন অনুযায়ী তামাদির সময়সীমা ৩ (তিন) বছরের পরিবর্তে ১ (এক) বছর করা হয়েছে।
জমির হিস্যা লেখার পদ্ধতি :
জমির পুরনাে দিনের রেকর্ড বা খতিয়ানে এবং হস্তান্তর দলিলের তফসিলের মালিকের জমির অংশ বা হিস্যা বিভিন্নভাবে (এককে) লেখার প্রচলন দেখা যায়, যেমন-আনা, কড়া, ক্রান্তি, গণ্ডা ইত্যাদি। বর্তমানে একক আধুনিক পদ্ধতিতে অর্থাৎ সহস্রাংশে (দশমিক দিয়ে) লেখা হয়।
ভূমি হস্তান্তর সংক্রান্ত জাল-জালিয়াতি হ্রাস, একই ভূমি একাধিকবার বিক্রয় বন্ধ করা ও ভূমি সংক্রান্ত মামলা মকদ্দমা হ্রাসের উদ্দেশ্যে সরকার রেজিস্ট্রেশন সংক্রান্ত চারটি আইনে (The Registration Act 1908, The Transfer of Property Act 1882, The Specific Relief Act 1877, The Limitation Act 1908) কিছু যুগউপযোগী সংশোধন করা হয়েছে।
তাহমিদুর রহমান সিএলপি কর্তৃক জমি রেজিস্ট্রেশান সম্পর্কিত আইনী সেবা:
ব্যারিস্টার তাহমিদুর রহমান: সিএলপি একটি সনামধন্য ‘ল’ চেম্বার যেখানে ব্যারিস্টারস এবং আইনজীবীদের মাধ্যমে জমি রেজিস্ট্রেশান আইন সম্পর্কিত সকল প্রকার আইনগত সহায়তা, পরামর্শ প্রদান করে থাকে। কোন প্রশ্ন বা আইনী সহায়তার জন্য আমাদের সাথে যোগাযোগ করুনঃ-ই-মেইল: [email protected] ফোন: +8801847220062 or +8801779127165 , ঠিকানা: জামিলা ভিলা, ফ্ল্যাট-২সি, বাসা-৪/এ/১ (তৃতীয় তল), রোড-০২, গুলশান -১, ঢাকা-১২১২।
বাংলাদেশে পরিচালিত ভূমি জরিপ বা রেকর্ড গুলো কি কি?
1. CS -Cadastral Survey
2. SA- (1956)
3. RS -Revitionel Survey
4. PS – Pakistan Survey
5. BS- Bangladesh Survey (1990)
ক) সি.এস. জরিপ/রেকর্ড (Cadastral Survey)a
“সিএস” হলো Cadastral Survey (CS) এর সংক্ষিপ্ত রূপ। একে ভারত উপমহাদেশের প্রথম জরিপ বলা হয় যা ১৮৮৯ সাল হতে ১৯৪০ সালের মধ্যে পরিচালিত হয়। এই জরিপে বঙ্গীয় প্রজাতন্ত্র আইনের দশম অধ্যায়ের বিধান মতে দেশের সমস্ত জমির বিস্তারিত নকশা প্রস্তুত করার এবং প্রত্যেক মালিকের জন্য দাগ নম্বর উল্লেখপুর্বক খতিয়ান প্রস্তুত করার বিধান করা হয়। প্রথম জরিপ হলেও এই জরিপ প্রায় নির্ভূল হিসেবে গ্রহণযোগ্য। মামলার বা ভূমির জটিলতা নিরসনের ক্ষেত্রে এই জরিপকে বেস হিসেবে অনেক সময় গণ্য করা হয়।
খ) এস.এ. জরিপ (State Acquisition Survey)
১৯৫০ সালে জমিদারী অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন পাশ হওয়ার পর সরকার ১৯৫৬ সালে সমগ্র পূর্ববঙ্গ প্রদেশে জমিদারী অধিগ্রহনের সিদ্ধান্ত নেয় এরং রায়েতের সাথে সরকারের সরাসরি সম্পর্ক স্থাপনের লক্ষ্যে জমিদারদের প্রদেয় ক্ষতিপুরণ নির্ধারন এবং রায়তের খাজনা নির্ধারনের জন্য এই জরিপ ছিল। জরুরী তাগিদে জমিদারগন হইতে প্রাপ্ত তথ্যের ভিত্তিতে এই জরিপ বা খাতিয়ান প্রণয়ন কার্যক্রম পরিচালিত হয়েছিল।
গ) আর.এস. জরিপ ( Revisional Survey)
সি. এস. জরিপ সম্পন্ন হওয়ার সুদীর্ঘ ৫০ বছর পর এই জরিপ পরিচালিত হয়। জমি, মলিক এবং দখলদার ইত্যাদি হালনাগাদ করার নিমিত্তে এ জরিপ সম্পন্ন করা হয়। পূর্বেও ভুল ত্রুটি সংশোধনক্রমে আ. এস জরিপ এতই শুদ্ধ হয় যে এখনো জমিজমা সংক্রান্ত বিরোধের ক্ষেত্রে আর, এস জরিপের উপর নির্ভর করা হয়। এর খতিয়ান ও ম্যাপের উপর মানুষ এখনো অবিচল আস্থা পোষন করে।
ঘ) সিটি জরিপ (City Survey)
সিটি জরিপ এর আর এক নাম ঢাকা মহানগর জরিপ। আর.এস. জরিপ এর পর বাংলাদেশ সরকার কর্তিক অনুমতি ক্রমে এ জরিপ ১৯৯৯ থেকে ২০০০ সালের মধ্যে সম্পন্ন করা হয়। এ যবত কালে সর্বশেষ ও আধুনিক জরিপ এটি। এ জরিপের পরচা কম্পিউটার প্রিন্ট এ পকাশিত হয়।
জমি রেজিস্ট্রেশন করার জন্য কি কি প্রয়োজন হয় ?
রেজিস্ট্রেশন করার জন্য কিছু তথ্যের প্রয়োজন হয়।
জমি রেজিস্ট্রি করতে বিক্রিত জমির পূর্ণ বিবরণ উল্লেখ থাকতে হবে।
দলিলে দাতা-গ্রহীতার পিতা-মাতার নাম, পূর্ণ ঠিকানা এবং সাম্প্রতিক ছবি সংযুক্ত করতে হবে।
যিনি জমি বিক্রয় করবেন তার নামে অবশ্যই নামজারী (মিউটেশন) থাকতে হবে (উত্তরাধিকার ছাড়া)।
বিগত ২৫ বছরের মালিকানা সংক্রান্ত সংক্ষিপ্ত বিবরণ ও সম্পত্তি প্রাপ্তির ধারাবাহিক ইতিহাস লেখা থাকতে হবে।
সম্পত্তির প্রকৃত মূল্য, সম্পত্তির চারদিকের সীমানা, নকশা দলিলে থাকতে হবে।
দাতা কর্তৃক বিক্রিত সম্পত্তি অন্য কারো কাছে বিক্রি করেনি মর্মে হলফনামা থাকতে হবে।
জমির পর্চাসমূহে (সি.এস, এস. এ, আর.এস) মালিকানার ধারাবাহিকতা থাকতে হবে।
বায়া দলিল (প্রয়োজনীয় ক্ষেত্রে) থাকতে হবে।
বিভিন্ন প্রকার দলিল রেজিস্ট্রেশনের জন্য কি পরিমাণ ফিসের প্রয়োজন হয় ?
দলিল রেজিস্ট্রি করা হয় রেজিস্ট্রেশন আইন,স্ট্যাম্প আইন, আয়কর আইন, অর্থ আইন ও রাজস্ব সংক্রান্ত বিধি এবং পরিপত্রের আলোকে। সকল দলিলের রেজিস্ট্রি ফিস সমান নয়। সরকার বিভিন্ন সময় সমসাময়িক বিবেচনা অনুযায়ী রেজিস্ট্রি ফিস নির্ধারণ করে থাকেন।
জমি এর ক্ষেত্রে কর দেয়ার কি নিয়ম ?
ভ্যাট ও উৎস কর সব সময়ই জমির বিক্রেতা প্রদান করবে। আয়কর আইন মতে, এই দুই ধরণের কর বিক্রেতার আয়ের ওপর ধার্য হয়। এই কর বিক্রেতার নামে সরকারি কোষাগারে জমা দিতে হয়।
উৎস কর ও ভ্যাট ছাড়া অন্যান্য সকল ধরণের কর জমির ক্রেতাকে পরিশোধ করতে হবে।
সাব রেজিস্ট্রারের পরামর্শে ফজর আলী তার জমি রেজিস্ট্রি করে। এর ফলে তিনি জমি বেদখল হবার জটিলতা থেকে রক্ষা পায়।
জমি রেজিস্ট্রেশন কোথায় করা হয়? জমি ক্রয় করলে যাচাই বাছাইয়ের জন্য কোথায় যেতে হবে?
প্রতিটি উপজেলায় সাব-রেজিস্ট্রি অফিস আছে। সেখানে জমি রেজিস্ট্রি করা হয়।
জমি ক্রয় করলে যাচাই বাছাইয়ের জন্য কোথায় যেতে হবেঃ
ইউনিয়ন ভূমি অফিস ও উপজেলা ভূমি অফিসে বিক্রিত জমির তফসিল নিয়ে জমিটি আগে বিক্রি হয়েছে কিনা, আগে অন্য কারো নামে নামজারী আছে কিনা, বিক্রয়ে উল্লেখিত দাগ, খতিয়ান, নকশা ঠিক আছে কিনা এবং সর্বোপরি সরেজমিনে বিক্রিত জমি আছে কিনা তার খোঁজ পাওয়া যাবে। প্রয়োজনে ভূমি অফিস থেকে সার্ভেয়ার (আমিন) নিয়ে জমি মেপে জমি ক্রয় করতে হবে।
বন্ধকী দলিল রেজিস্ট্রি ফি কত?
সম্পত্তি হস্তান্তর আইন ১৮৮২ এর ৫৯ ধারা মতে বন্ধকী দলিলের রেজিস্ট্রেশন ফি হলো-
ক. বন্ধকী সম্পত্তির অর্থের পরিমাণ ৫ লাখ টাকার বেশি না হলে অর্থের ১%, তবে ২০০ টাকার কম নয় এবং ৫০০ টাকার বেশি নয়। যেমন: কোন সম্পত্তির পরিমাণ বিশ হাজার টাকা হলে ১% হিসেবে রেজিস্ট্রেশন ফি ২০০ টাকা, কিন্তু কোন সম্পত্তির পরিমাণ দশ হাজার টাকা হলে ১% হিসেবে রেজিস্ট্রেশন ফি ১০০ টাকা। আইনে সর্বনিম্ন ফি ২০০ টাকা হওয়ায় দশ হাজার টাকা পরিমাণের বন্ধকী জমির দলিল রেজিস্ট্রেশন ফি ২০০ টাকা-ই হবে (১০০ টাকা নয়)। একইভাবে চার লক্ষ টাকা পরিমাণের জমির দলিল রেজিস্ট্রেশন ফি ১% হিসেবে ৪০০০ টাকা কিন্তু আসলে ফি দিতে হবে ৫০০ টাকা কেননা আইনে সর্বোচ্চ ফি ধরা হয়েছে ৫০০ টাকা।
খ. বন্ধকী সম্পত্তির অর্থের পরিমাণ ৫ লাখ টাকার বেশি এবং ২০ লাখ টাকার বেশি না হলে অর্থের ০.২৫%, তবে ১৫০০ টাকার কম নয় এবং ২০০০ টাকার বেশি নয়।
গ. বন্ধকী সম্পত্তির অর্থের পরিমাণ ২০ লাখ টাকার বেশি হলে বন্ধকী অর্থের ০.১০% টাকা হারে,তবে ৩০০০ টাকার কম নয় এবং ৫০০০ টাকার বেশি হবে না।
এ কথা মনে রাখতে রেজিস্ট্রেশন আইন ২০০৪ এর সংশোধন অনুযায়ী বন্ধকী সম্পত্তি গ্রহীতার লিখিত সম্মতি ছাড়া কোন বন্ধক দেয়া যাবে না এবং বন্ধকী সম্পত্তি বিক্রি করা যাবে না।
কবলা বন্ধকী দলিল রেজিস্ট্রি ফিঃ
ক. স্ট্যাম্প শুল্ক ক্রয়মূল্যের....................৫%
খ. রেজিস্ট্রি ফি ১-২৫০০ টাকা পর্যন্ত বিক্রয়মূল্যের জন্য টাকা...........................................৫০/-
গ. রেজিস্ট্রি ফি ২৫০১-৪০০০ টাকা পর্যন্ত বিক্রয়মূল্যের জন্য ............................................২%
ঘ. রেজিস্ট্রি ফি ৪০০১ হতে তদুর্ধ্ব বিক্রয়মূল্যের জন্য......................................................২.৫০%
ঙ. হলফনামা ফি টাকা..........................................................................................৫০/-
চ. পৌরকর: সিটি কর্পোরেশন/পৌর/টাউন/ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার জন্য.............................১%
ছ. উৎস কর: সিটি কর্পোরেশন/পৌর/টাউন/ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার জন্য............................৫%
জ. সিটি কর্পোরেশন/পৌর/টাউন/ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকা বর্হিভূত জমি বিক্রির
ক্ষেত্রে জেলা পরিষদ ও ইউনিয়ন পরিষদ কর (১
ঝ. সিটি কর্পোরেশন/পৌর/টাউন/ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড বর্হিভূত এলাকার ১ লাখ
টাকার অধিক মূল্যের অকৃষি জমি বিক্রির ক্ষেত্রে বিক্রেতার উৎস কর.....................................৫%
ঞ. মওকুফ: সিটি কর্পোরেশন/পৌর/টাউন/ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার বাইরের ১ লাখ টাকার নিচে অকৃষি জমি ও অন্যান্য কৃষি/ভিটি/নামা ইত্যাদি) জমি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে পৌর কর ও উৎস কর দিতে হবে না। কিন্তু জমি বিক্রির মূল্য ১ লাখ টাকার বেশি হলে, জমিটি অকৃষি হলে সে জমি পৌর এলাকার বাইরে হলেও তার জন্য ভ্যাট পরিশোধ করতে হবে.........................................................................৫%
স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়ের বায়না দলিল ফি কত?
হেবা দলিলের রেজিস্ট্রি ফিঃ
ক. বিক্রয়যোগ্য সম্পত্তির বিক্রয়মূল্য ৫ লাখ টাকা পর্যন্ত হলে রেজিস্ট্রি ফি হবে ৫০০ টাকা।
খ. বিক্রয়যোগ্য সম্পত্তির বিক্রয়মূল্য ৫ লাখ টাকার বেশি এবং ৫০ লাখ টাকা পর্যন্ত হলে রেজিস্ট্রি ফি হবে ১০০০ টাকা।
গ. বিক্রয়যোগ্য সম্পত্তির বিক্রয়মূল্য ৫০ লাখ টাকার বেশি হলে রেজিস্ট্রি ফি হবে ২০০০ টাকা।
হেবা দলিলের রেজিস্ট্রি ফিঃ
মুসলিম পারসোনাল ল’ অনুযায়ী স্বামী-স্ত্রী, পিতা-মাতা, সন্তান, দাদা-দাদী, নাতি-নাতনী, সহোদর ভাই-ভাই, সহোদর বোন-বোন, সহোদর ভাই-বোনের মধ্যে হেবা বা দান দলিলের রেজিস্ট্রি ফি মাত্র ১০০ টাকা।
জমি বিক্রয় করতে জমি বিক্রেতার নামে নামজারী কি জরুরি?
উত্তরাধিকার সূত্রে সম্পত্তি ছাড়া সকল সম্পত্তি বিক্রয় করার ক্ষেত্রে দাতার নামে নামজারী বাধ্যতামূলক।
বাংলাদেশে পরিচালিত ভূমি জরিপ বা রেকর্ড গুলো কি কি?
ভূমি জরিপকালে চূড়ান্ত খতিয়ান প্রস্তত করার পূর্বে ভূমি মালিকদের নিকট খসড়া খতিয়ানের যে অনুলিপি ভুমি মালিকদের প্রদান করা করা হ তাকে“মাঠ পর্চা”বলে।
এইমাঠ পর্চারেভিনিউ/রাজস্ব অফিসার কর্তৃক তসদিব বা সত্যায়ন হওয়ার পর যদি কারো কোন আপত্তি থাকে তাহলে তা শোনানির পর খতিয়ান চুড়ান্তভাবে প্রকাশ করা হয়। আর চুড়ান্ত খতিয়ানের অনুলিপিকে“পর্চা”বলে।
জমির “মৌজা” কি? জমির “তফসিল” কাকে বলে?
যখন CS জরিপ করা হয় তখন থানা ভিত্তিক এক বা একাধিক গ্রাম, ইউনিয়ন, পাড়া, মহল্লা অালাদা করে বিভিন্ন এককে ভাগ করে ক্রমিক নাম্বার দিয়ে চিহ্তি করা হয়েছে। আর বিভক্তকৃত এই প্রত্যেকটি একককে মৌজা বলে।
“তফসিল” কাকে বলে?
জমির পরিচয় বহন করে এমন বিস্তারিত বিবরণকে “তফসিল” বলে।
Procedures To Get Tax Exemption Certificate in Bangladesh A tax exemption is the reduction or elimination of a person's obligation to pay a tax that would otherwise be imposed. The tax-exempt status may provide total tax exemption, a reduction in tax rates, or impose...
Mutation khatian in Bangladesh In Bangladesh, mutation is a significant role in land ownership. When you acquire ownership of land or property, you must execute the mutation. It is a crucial piece of evidence supporting the land's title. If your name is not on the...
Khatian correction Suit in Bangladesh Land ownership and property rights hold immense significance in any society, providing stability and security to individuals and communities. In Bangladesh, where land is a precious resource and a crucial element of livelihoods,...
Boiler Registration Certificate for BEZA in Bangladesh In order to install and use a boiler with a volumetric capacity greater than 25 liters for their manufacturing or production unit, an EZ Unit Investor must first obtain a No Objection Certificate (NOC) from the...
BIDA Registration for Foreign Investment Project in 2023 According to the BIDA Act of 2016, all industrial investors (those outside the jurisdiction of BEZA, BEPZA, BHTPA, and BSCIC) are required to register their investments with BIDA. Registration with BIDA is not...
Power of attorney guidelines for non-Bangladesh nationals The purpose of this article is to provide a comprehensive overview of the laws pertaining to Power of Attorney in Bangladesh and to outline the key considerations when drafting a Power of Attorney. Definition:...
Labour Rules Amendment 2015: The government revised the Bangladesh Labour Rules for 2015 in 2015. The government issued a revised gazette of the Labour Rules on September 1, 2022, modifying 99 rules and eliminating two. By means of this newsletter, we hope to shed...
VAT Deductible at Source in Bangladesh: A Guide by Tahmidur Rahman Remura Law Firm In Bangladesh, the Value Added Tax (VAT) Act of 2012 introduced provisions for VAT Deductible at Source (VDS). These regulations outline the circumstances under which VAT should be...
Declaratory Suit in Bangladesh: Clearing Legal Confusion and Establishing Rights In the realm of legal disputes concerning property rights or legal character, a declaratory suit can serve as a powerful tool for seeking clarification and resolution. Under Section 42 of...
A Complete Guide to Partition Suit in Bangladesh Between The Co-Sharers Introduction: Co-ownership of property is widespread in Bangladesh, which frequently results in disagreements amongst co-sharers over how to divide the assets. Co-owners have a legal avenue to...
Procedures To Get Tax Exemption Certificate in Bangladesh A tax exemption is the reduction or elimination of a person's obligation to pay a tax that would otherwise be imposed. The tax-exempt status may provide total tax exemption, a reduction in tax rates, or impose...
A Comprehensive Guide: How to Apply for an Import of Pesticide License Importing pesticides is a regulated activity that requires careful adherence to governmental guidelines and procedures to ensure the safety of the environment, human health, and agricultural...
Promissory Note and Bill of Exchange Bills of exchange and promissory notes are written pledges between two parties that confirm the completion of a financial transaction. Bills of exchange are more commonly employed in foreign trade than promissory notes are in...
Mutation khatian in Bangladesh In Bangladesh, mutation is a significant role in land ownership. When you acquire ownership of land or property, you must execute the mutation. It is a crucial piece of evidence supporting the land's title. If your name is not on the...
Khatian correction Suit in Bangladesh Land ownership and property rights hold immense significance in any society, providing stability and security to individuals and communities. In Bangladesh, where land is a precious resource and a crucial element of livelihoods,...
Company Registration in Bangladesh: A Comprehensive Guide By Tahmidur Rahman Remura Wahid Law Firm Introduction Registering a company in Bangladesh is a crucial step for investors looking to start a business or expand their operations in the country. Bangladesh offers...
